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龙光地产香港"贱卖"上市 搭乘2013年末班车

 

2013年12月11日 华夏时报 梁嘉欣 广州报道

 

龙光地产的上市之路走得并不顺利,本以为年内已经无望,却意外地在最后关头赶上了赴港IPO的末班车。

 

12月9日,龙光地产突然公布了赴港上市计划,宣布发售7.5亿股,其中90%为国际配售,10%为公开发售,集资额为15.75亿-18.75亿港元,招股价介于2.1-2.5港元。

 

眼下龙光地产正处于公开招股阶段,将于12月20日正式挂牌。据最新消息,就在10日公开招股启动当天,龙光国际配售部分已获超额认购。

 

这次上市,"低股价+低土地成本价"无疑是最大的卖点,但低廉的土地成本恰恰暴露了龙光地产土地布局上的缺陷,过于集中三四线城市给龙光带来一定的销售风险,即使如今以"白菜价"上市,似乎也难以摆脱H股持续破发的命运。

 

坎坷上市路

 

"龙光这次的募资金额实际上比以前大大缩减,看得出它们已经不志在借此做一笔融资了,只想要一个上市的身份,而且也反映了龙光对谈判没信心,担心募资不到这么多金额。"一名熟悉龙光地产的业内人士向本报记者透露。

 

公开的数据资料也在证实同一个事实:龙光近几年冲击上市的筹资额在不断地削减。最早于2011年,龙光曾计划筹资30多亿港元,而到2012年底公布的筹资额削减四成,仅为19亿元人民币。如今,龙光上市的最高筹资金额则不足19亿港元,股值仅为2港元多。

 

"现在内房股估值偏低已经是个不争的事实,近期成功上市的内房企IPO募资规模都不大,但由于投资者信心不足,导致它们上市的过程还是显得很艰难。"一名不愿具名的分析师表示。

 

龙光地产的上市进程也多次传出被迫遭到搁置。仅今年内,市场不断传言,由于整体市况不佳,龙光地产路演情况不理想,几乎没有投资者认购,上市计划或将中止。

 

据一位接近龙光地产的人士透露,龙光地产上市计划搁置最早是由于不满资本市场估值,尔后是对筹资额不满,随后由于公司本身管理的问题。

 

如今,龙光地产还是冲破市场普遍看低的阴霾,如愿完成了年内上市的希望。

 

值得一提的是,龙光地产此次上市投行阵容非常强大,除了麦格理资本作为独家保荐人,中银国际亚洲、交银国际证券、海通国际[-0.71%]证券、农银国际融资、工银国际融资等投行亦参与了上市安排。

 

"一般内房企上市尤其在募资规模不多的情况下,只要两三家就差不多了。"一名对资本市场素有研究的专业人士指出,承销商阵容取决于发行规模,龙光地产这次上市找这么多家承销商,可能与投资者对其信心不足有关。

据早前知情人士爆料,龙光地产为吸引投资者不惜开出"6个月25%保底、回扣、抵押股票及项目"等优厚条件。

龙光地产主席兼行政总裁纪海鹏在9日的上市发布会上透露,为了让投资者有更好的回报,公司拟将今年全年核心盈利的20%,于明年上半年分派予新旧股东。

 

低价风险

 

其实对比同期谋求上市的其它房企,龙光地产不少财务指标表现并不算差。

 

招股书披露,龙光地产上半年完成销售额57.9亿元人民币,截至10月底,销售额已达94.68亿元,年内突破百亿销售大关毫无疑问。

 

此外,目前龙光地产在11个城市有70个项目,土地储备1119万平方米,项目毛利率在39%左右。截至2012年底,净负债率为93%,同期上市其它房企的净负债率普遍在140%到150%左右。

 

数据显示,截至今年10月底,龙光地产土地储备平均地价为每平方米人民币1001元,其一体化的开发模式造就较高的盈利能力,2012年核心净利率(不含评估增值)为18%。

 

低廉的土地成本是龙光地产颇引以为豪的优势,不过外界却似乎对此并不太感兴趣。

 

"土地价格低廉恰恰说明龙光地产现在的土地储备分布位置不好,多数都是处于三四线城市,有个别更是在县城,相当于四五线城市。"上述熟悉龙光地产的业内人士表示。

 

根据招股文件,目前龙光地产土地储备约81%位于广东省,主要集中在惠州、汕头等三线城市,一线城市的土地储备占比仅3.4%。

 

"龙光地产只是汕头起家的一家企业,没有政府资源支撑,拿地时会遇到很多的困难,要想买好地又没那么多钱,所以它们只能拿一些偏远地区的土地。"上述人士称。

 

该名人士进一步表示,龙光地产的土地储备目前太过集中在三四线城市,一旦房地产市场出现调整,三四线城市的销售将会受到较大影响,当销售回款无法得以保证时企业将面临较大的风险。


龙光地产表示,此次上市集资所得约70%用于收购土地,约20%用于偿还贷款,其余10%用作一般企业用途及营运开支。公司上市后将致力于开拓高增长区域,但不一定局限于一线城市。

 

"公司将借此上市的契机,继续以快速的开发模式加速扩展至其他高增长地区,致力打造龙光地产成为全国大型的物业发展商之一。"纪海鹏表示。

 

不过,有分析师担忧,现在内房股估值偏低,尽管龙光开出了个"白菜价",但依然存在破发的风险。

 

"这跟市场周期性有关,现在虽说是IPO窗口期,但其实资本市场的表现并不太佳,不少新股上市后股价持续低迷。加上投资者对传统行业的态度也越来越谨慎了,破发的可能性还是有的。"有统计数据表明,今年以来香港进行IPO的74家公司,上市首日破发的即有21家,占比超过28%。

 

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