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“蚊型”内房股金轮上市 80倍超购的IPO逻辑

观点地产网 鲁鹏 2013-01-17

 

继旭辉控股和新城发展之后,港交所主板又迎内房新面孔。

 

1月16日,金轮天地正式在港交所挂牌上市,成为2013年首家在香港上市的内地地产商。股份代码为1232,股份以每手2000股进行买卖。

 

此次IPO,金轮天地原计划发售4.5亿股股份,当中90%用作国际配售,其余10%将于香港作公开发售,发售价范围为每股1.38港元至1.72港元。孰料与此前的两家内房企相比,金轮天地获得逾80倍的超额认购。

 

券商数据显示,金轮天地自2012年12月31日上午9时正开始招股至2013年1月4日,金轮天地已获认购至5900万港元,相当于公开发售集资7740万港元,获76%认购。

 

直至1月15日,金轮天地发布公告,厘定每股发售价为1.68港元。认购方面,共获得36.63亿股认购,相当于初步可供认购总数0.45股的约81.41倍,共募资约6.95亿港元。

 

然虽获得80倍认购,但金轮天地称得上为一只典型“蚊股”。与去年在港交所上市的旭辉控股和新城发展相比,金轮天地募资额明显偏少,上述两家公司去年分别在香港募得15亿港元与25亿港元。

 

事实上,对于金轮天地的上市,此前的投资者表现并不乐观。据较早前投资者代表预测,金轮天地估计可录3到4倍的认购数字,显然目前的认购表现已远远超过市场预期。而仅从金轮天地的业绩表现来看,并没有太大说服力。

 

据招股书数据显示,2012年上半年,金轮天地收入6.63亿元,净利润1.99亿元。2009至2011年,年收入均在5亿元上下,且土地储备有限,所有土地储备均处于已开发或开发中,总计28.4万平方米。

 

不仅如此,2009至2011财年,金轮天地投资物业公平值收益占净利润的比例达67.4%、78.5%和78.9%,如果除去投资物业重估增值的部分,金轮天地的利润将大幅缩水。

 

尽管在1月16日上市仪式后,金轮天地财务总监陈伟健表示,预计今年销售目标达10亿元至15亿元,较去年上升50%。至于土储方面,今年将有6个新项目,其中3个已经签订合约,6个项目共增加62万平方米土储,令集团土地储备增至100万平方米。

 

但上述与其它上市内房股相比,依然不具备太多吸引力。故相关分析指出,金轮天地此次获得超80倍认购,或主要基于金轮天地题材特别。

 

查阅公开资料,金轮天地总部设于江苏南京,主要于地铁站内运营商业店铺,同时也有商业地产和住宅地产开发。旗下项目主要位于江苏省南京、扬州以及湖南省株洲。

 

金轮天地称其专注开发江苏省及湖南省内连接或邻近地铁站或其它交通枢纽的项目,旗下金轮国际广场、金轮时代广场、金轮新都汇及金轮星光名座均属此类项目,合共占其截至2012年9月30日全部已竣工物业及开发中物业的总建筑面积约55.1%。

 

上述分析师还称,金轮天地将自己定位为商铺运营公司,而不是纯粹的地产商,其业务因此而较少受到内地加强房地产调控政策的影响,也可能是投资者所相中的。

 

最新数据显示,上市首日,金轮股价开1.99港元,较上市价1.68港元上升18.5%,成交4982万股,涉资9875万元。

 

网页制作:李忠轩律师

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